行行出狀元

房產中心／李育道報導

▲近期不少民眾購買房屋，不過其中有不少「陷阱」民眾應注意。（圖／資料照）

常在臉書分享投資、國內外房地產投資等財經的主持人吳淡如，近日預覽台中新建案時，發現「建物坪數跟內部坪數相差甚遠」，感嘆台灣公設比計算方式，相當詭異；對此，《三立新聞網》訪問房產專家，在購買新建案時，該如何避免類似糾紛，減少認知差距。

▼▲吳淡如預覽台中物件，發現公設比之高。（圖／翻攝自臉書／吳淡如每周一文）

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吳淡如在臉書分享，瀏覽台中房屋資訊時，某一新建案建物有30.76坪，但內部實際僅12.93坪，讓她試想若有人購買後，不知道該如何跟人介紹自己家的大小。吳淡如指出，該物件應該是將車位也算進去坪數中，最近許多新建案都是如此，看到的「表述」坪數和真正擁有的越差越多了，且這個物件也不是特別的個案，要價每坪48萬多元，「像這樣的房子，到底是應該告訴人家我家30坪還是我家13坪呢？數字真的令人困惑」。 

事實上，台灣目前在公設比上無相關法規限制，全向科技房產中心總監陳傑鳴指出，因此導致很多民眾買到「高公設比」（如40%－50%）的案子後才發現有很多用不到的虛坪，產生很大爭議。以目前市況來說，中古的電梯華廈，公設比落在15％～25％才算合理，電梯大樓則約在25％～35％之間，依每個社區規劃設計不同會有差異。

而目前是否有許多建案將車位也算進坪數中，中信房屋研展室副理莊思敏表示，不同建商對於車位坪數是否計入總坪數的做法各異。如果將車位坪數算入總坪數中，「購屋單價看起來會較低」，這樣做能提高消費者的接受度。然而，這種做法會導致數據的失真。莊思敏認為，在實際交易中，房屋和車位的價格應該分開計算，以便更準確地反映真實情況。

▲專家指出對於車位坪數是否計入總坪數的做法各異，不過將車位坪數算入總坪數中，「購屋單價看起來會較低」，這樣做能提高消費者的接受度。（圖／資料照，非當事建案）

陳傑鳴也分享，從過往經驗來看，最常被不肖建商灌水的公設以「車道及車道面積」最普遍，像是把車道、車位灌到大公設，變成所有住戶共同持有，然後又把車道、車位賣給有買車位的住戶，等於同「一產品賣兩次」且因為這些灌水公設，讓民眾感覺持有坪數變多，相對「單價」就會比較便宜，因此還成為建商攬客、吸客的手法。

行政院「虛坪改革」草案將降低公設比5%-10%　專家：恐怕造成房價揭露混亂

事實上，行政院已研擬「虛坪改革」草案，規劃停車空間與居住公設明確劃分，沒買停車位的人不用負擔停車空間，法定停車空間改為「專有部分」，且有獨立權狀，將可降低公設5%-10%，未來一般住宅將會有25-30%公設的房型進到市場。但專家認為，虛坪改革後可能會出現房價揭露混亂、房屋單價上漲等問題，社會各界難以達成共識，「虛坪改革」想要正式上路，恐怕還需要相當一段時間。

以世界趨勢來看，實坪計價是潮流，各界相當樂見台灣也朝「實坪計價」加以推動，這樣對購屋者最為有利。陳傑鳴舉例，如果建物總面積是30坪(不含車位)、總價1500萬，房屋單價就是50萬元，但因房屋所有權狀上有包含「主建物」、「附屬建物」、「共用部分」面積等資訊，如果共用部份高達40%，其實「主建物」(即室內客廳、房間等專有的空間)加上附屬建物(如:陽台)的實坪面積僅18坪，藉此換算實坪單價將激增到每坪83.3萬。如果改以實坪計價，民眾購屋時就會更加審慎，不僅不會被看似低單價卻是高公設比的建案所誤導，也可以更客觀評估公設是否符合自身需求。

至於購屋者想避免高公設，是否買中古屋是較好的選擇？陳傑鳴認為，新案公設比高，有的是因為居住安全需要，如：2005年７月建築技術規則規定，8層樓以上的建築物就必須多設置一座逃生梯、12樓以上就必須具備救災中心與防火措施，因此造成新案的公設比都比較高，但這類公設卻是有必要的。

▲中古屋公設比雖少，但安全問題應納入考量。（示意圖／資料照）

低公設比不一定好　買屋前看好三種坪數

專家提醒，公設配置的好壞並不僅僅取決於數字，而是應該根據住戶的居住需求和使用習慣來判斷。此外，購屋者應該注意，低公設比並不一定意味著使用面積就會一定會更大，建商可能在建物登記項目上進行調整，因此消費者應詳細了解契約之主建物、附屬建物以及公共設施等三種坪數，確認公設類別與狀態，避免被業者的數字遊戲所迷惑。